Seguro de impago de alquiler: qué cubre, qué cuesta y la letra pequeña

Respuesta corta: lo que en España se llama «seguro de impago de alquiler» cuesta desde el 3% de la renta anual (hasta un 5% en vivienda y un 6% en locales, según el estudio de solvencia del inquilino), cubre las rentas impagadas, la defensa jurídica para recuperar el piso y, en algunos productos, los daños por vandalismo. En Adastra lo tramitamos con SEAG, de quien somos oficina colaboradora. Hay un detalle que conviene saber antes de firmar: técnicamente no es un seguro. Te explicamos qué significa eso y por qué, en la práctica, puede jugar a tu favor.

Lo que contratas no es un seguro. Es una fianza solidaria

Lo dicen las propias condiciones generales de SEAG, con estas palabras: la garantía «no tiene naturaleza jurídica de operación de seguros, sino de afianzamiento solidario y de prestación de servicios profesionales especializados», y la entidad «NO ESTÁ SUPERVISADA POR LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGUROS Y FONDOS DE PENSIONES». Jurídicamente es un afianzamiento del artículo 1822 y siguientes del Código Civil.

¿Qué cambia esto para ti?

• A tu favor: el fiador renuncia expresamente a los beneficios de orden, división y excusión. En castellano: no tienes que perseguir antes al inquilino ni agotar su patrimonio. Reclamas directamente al garante y él paga. Con un seguro tradicional, lo que tienes es un contrato de seguro con sus plazos, su peritación y su número tasado de mensualidades.
• A tener en cuenta: al no ser una entidad aseguradora, no está bajo el paraguas supervisor de la DGSFP. Por eso conviene mirar el tamaño y el histórico de quien te garantiza. En el caso de SEAG, los datos de cierre de 2024 son 6.719 oficinas colaboradoras, 110.742 garantías emitidas y 11.498.299 € abonados por rentas impagadas.

Ninguna de las dos cosas es un problema. Son información. Pero casi nadie te las cuenta antes de que firmes.

Qué cubre, comparado con un seguro de impago estándar

Prestación	Seguro de impago habitual	Garantía SEAG
Mensualidades garantizadas	12	Indefinidas, hasta que recuperas el inmueble
Defensa jurídica	Hasta 3.000 €	Sin límite
Actos de vandalismo	Franquicia desde 300 €	Hasta 3.000 €, sin franquicia
Protección frente a la okupación	No	Sí, los 3 meses siguientes a la finalización
Impago de suministros	Hasta 150 €	Hasta 1.500 € (con prestaciones adicionales)
Alquiler por habitaciones	No	Sí
Precio mínimo	Desde el 4% de la renta anual	Desde el 3%

La diferencia que más se nota en un caso real es la primera. Un seguro con doce mensualidades te deja a la intemperie si el procedimiento se alarga, y los desahucios por impago en España rara vez se resuelven en un año. Una garantía que paga hasta que recuperas la posesión traslada ese riesgo entero fuera de tu bolsillo.

Qué cuesta exactamente

El precio es un porcentaje de la renta anual, no de la mensual, y se fija antes de firmar, en función del estudio de solvencia del inquilino:

• Desde el 3% de la renta anual.
• Hasta un 5% en vivienda habitual.
• Hasta un 6% en inmuebles de uso distinto a vivienda.
• Desde el 4 de mayo de 2026, los inmuebles ya alquilados con más de un año de antigüedad pasaron de aprobarse al 4% a hacerlo al 4,5%.

Un ejemplo con números: un piso alquilado a 900 € al mes son 10.800 € de renta anual. La garantía te costaría entre 324 € y 540 € al año según el perfil del inquilino. Es menos de lo que cuesta medio mes de renta, y protege doce.

Se paga por domiciliación en la cuenta del propietario o del pagador de la garantía —nunca en la del inquilino— y la cobertura dura 12 meses desde el inicio del alquiler, con renovación automática salvo preaviso de 30 días.

Los cinco requisitos que casi nadie cumple (y que anulan la cobertura)

Esta es la parte que marca la diferencia entre tener una garantía y tener un papel. Todos salen de las condiciones generales:

1. El anexo fotográfico firmado por el inquilino el día de la firma. Sin él, la compensación por actos de vandalismo —hasta 3.000 € sin franquicia— sencillamente no se puede reclamar. Es el requisito que más contratos se saltan. En Adastra lo hacemos en todas las entradas, con fotos de cada estancia firmadas por el inquilino.
2. Comunicar el impago antes del día 25 de ese mismo mes, por correo a la compañía. Si lo comunicas el 26, pierdes el derecho a la compensación de esa renta y la cobertura arranca con la del mes siguiente. Es un calendario, no una formalidad.
3. Enviar el contrato firmado en todas sus páginas dentro de los 7 días siguientes a la reclamación. Si no llega en ese plazo, la reclamación queda anulada.
4. Que el contrato sea de vivienda habitual, con la duración de la LAU (mínimo 5 años con arrendador persona física, 7 si es persona jurídica, o prórroga anual obligatoria hasta cumplirlos). Los contratos de temporada y de uso turístico quedan excluidos de la garantía indefinida; para esos casos existe una garantía temporal distinta.
5. Avisar por escrito antes de cualquier cambio. Subir la renta, quitar o añadir un inquilino, firmar un anexo, pactar un aplazamiento. Los acuerdos de pago entre propietario e inquilino que no estén autorizados por escrito por la compañía no están cubiertos. Y si la nueva renta supera en más de un 10% la inicial, se rehace el estudio.

Hay un sexto que conviene anticipar: si se llega a juicio, tendrás que otorgar poder para pleitos ante notario en un plazo máximo de 15 días desde que te lo pidan, y los letrados del garante llevan el procedimiento en exclusiva. No es opcional: negarse rescinde la garantía.

Cuándo cobras realmente el primer mes

Aquí hay un desfase que conviene tener claro desde el principio, porque es donde se generan casi todas las decepciones.

La modalidad base tiene una mensualidad de carencia, y los pagos se hacen a mes vencido, dentro de los 5 primeros días del mes siguiente. El ejemplo está literalmente en el contrato: si tu inquilino no paga enero y lo comunicas antes del 25 de enero, enero se considera carencia y la compañía te abona la mensualidad de febrero el 5 de marzo. Si lo comunicas después del 25, todo se corre un mes.

Dicho de otro modo: entre el primer impago y la primera transferencia pasan en torno a dos meses. Hay dos formas de eliminar ese hueco:

• La prestación Plus / Sin carencia, que elimina la mensualidad de carencia.
• El Cobro Puntual, con el que la compañía te ingresa el alquiler el día 1 de cada mes, pague o no pague el inquilino, y ya no tienes que comunicar ningún impago.

Si lo que buscas es no enterarte nunca de si el inquilino ha pagado, la combinación que quieres es esta segunda, no la básica.

Qué no cubre

Las exclusiones más relevantes para un propietario normal:

• Los impagos producidos en los primeros 30 días desde que se suscribe la garantía.
• Impagos anteriores a la contratación, o derivados de un conflicto previo entre propietario e inquilino.
• Impagos legitimados por una resolución judicial, policial o administrativa, o derivados de un precinto del inmueble.
• Pisos que pierdan las condiciones de habitabilidad, por la causa que sea.
• Subarriendo total o parcial, salvo que se haya contratado la prestación Plus.
• Contratos nulos, en fraude de ley, o firmados por quien no tiene título para arrendar.
• Datos del inquilino o del avalista que no coincidan con los del estudio de solvencia.

Y una regla que sorprende a mucha gente: si el inquilino acaba pagando lo que debía —o lo paga un tercero, incluida una administración pública— tienes que devolver esas cantidades al garante. La garantía adelanta tu dinero y se subroga en tu posición para reclamárselo al inquilino; no es una indemnización que se sume a lo que te deben.

Qué le piden a tu inquilino para aprobarlo

El estudio de solvencia es el verdadero filtro, y sus criterios se endurecieron el 4 de mayo de 2026:

• Avalista obligatorio si los ingresos son inferiores a 1.200 € con un solo inquilino, o inferiores a 1.500 € con varios.
• Operaciones con Asnef o Equifax: avalista obligatorio, y no se pueden contratar ni la prestación Plus ni el Cobro Puntual.
• Solo se prescinde de los datos económicos en alquileres por debajo de 300 € (antes el umbral estaba en 600 €).

Aquí está el valor que casi nadie ve: un «no» del estudio de solvencia es información que recibes antes de firmar, no después. Si un inquilino no pasa el filtro de quien se juega su propio dinero garantizándolo, probablemente tampoco debería pasar el tuyo. Ese análisis previo es, en nuestra experiencia, tan valioso como la cobertura en sí.

A cambio, el estudio contempla perfiles que un propietario suele descartar de entrada: empleados sin antigüedad, autónomos y emprendedores, ingresos procedentes del extranjero, situaciones de desempleo con prestación o ayudas.

Cómo lo tramitamos en Adastra

Somos oficina colaboradora de SEAG, así que el trámite va incluido en nuestra gestión y no tienes que buscar la póliza por tu cuenta:

• Hacemos el estudio de solvencia antes de enseñarte el candidato, no después de que lo hayas elegido.
• Preparamos el contrato con la duración y las cláusulas que la garantía exige, para que no se caiga por una cuestión de forma.
• Levantamos el anexo fotográfico firmado en cada entrada.
• Si hay un impago, la comunicación antes del día 25 y el envío del contrato en plazo los hacemos nosotros. Tú no tienes que acordarte de nada.
• Y si tu caso no entra —hay pisos y perfiles que no entran—, te lo decimos antes de firmar, no cuando lo necesites.

Garantizamos también el alquiler por habitaciones, que la mayoría de seguros de impago del mercado no cubre, y los alquileres de temporada a través de la garantía temporal.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas mensualidades me cubre?

En la garantía indefinida, todas las que se produzcan hasta que recuperes la posesión del inmueble. No hay un tope de doce ni de dieciocho. A cambio, mientras haya un impago en curso la garantía debe renovarse obligatoriamente; si dejas de pagarla, dejas de cobrar.

¿Y si mi inquilino se declara insolvente?

Las rentas impagadas siguen cubiertas desde la comunicación, y no se te reclaman las cantidades ya abonadas.

¿Puedo contratarlo con el piso ya alquilado?

Sí. Los inmuebles ya arrendados se admiten, con el estudio correspondiente; desde mayo de 2026 los que llevan más de un año se aprueban al 4,5%. Lo que no se cubre nunca es un impago anterior a la contratación.

¿Qué pasa si el inquilino se va antes de que termine el año?

Puedes notificarlo y consumir el tiempo restante de la garantía con el inquilino nuevo, o pedir la devolución de los importes no disfrutados (con un recargo de 12 € por gastos de gestión y comisiones bancarias).

¿Cubre la okupación?

Incluye protección jurídica frente a la okupación, que se extiende hasta tres meses después de la finalización de la garantía. No es una cobertura de daños: es que los letrados llevan el procedimiento.

¿Es deducible en el IRPF?

El coste de la garantía es un gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario, como el seguro del hogar o el IBI. Consulta tu caso concreto con tu asesor.

Datos tomados de las condiciones generales de la Garantía de Arrendamiento de SEAG (versión V20251003), de su comunicación de cambios de scoring del 29 de abril de 2026 y de su presentación corporativa con datos a cierre de 2024. Las condiciones aplicables a tu contrato son las de la garantía que se emita, que te entregaremos íntegra antes de firmar.