Mi piso necesita reforma y no tengo 15.000 €: las cuatro salidas
Respuesta corta: hay cuatro salidas, y la peor es la que elige casi todo el mundo, que es no hacer nada y dejar el piso parado otro año más.
Es una de las situaciones más frecuentes que vemos: una vivienda que podría estar generando ingresos todos los meses, parada porque la reforma cuesta más de lo que el propietario tiene disponible ahora mismo.
Antes de nada: ¿cuánta reforma necesita de verdad?
Mucha gente presupuesta la reforma que le gustaría y luego se asusta. Conviene separar tres niveles:
- Lavado de cara (1.500 a 3.000 €): pintura, limpieza a fondo, cambiar lo roto, mobiliario básico. Muchos pisos sólo necesitan esto para alquilarse bien.
- Reforma media (6.000 a 12.000 €): lo anterior más baño o cocina, carpintería, algo de electricidad.
- Reforma integral (más de 15.000 €): instalaciones completas, distribución, todo.
Pida el presupuesto del nivel uno antes de descartar el proyecto. Es frecuente descubrir que lo que hacía falta eran tres mil euros, no quince mil.
Opción 1: pagarla usted
La más cara por delante y la más rentable a la larga, si tiene el dinero. El piso es suyo, la mejora es suya y la renta íntegra es suya.
La cuenta que hay que hacer no es «cuánto cuesta», sino en cuántos meses lo recupero. Si una reforma de 9.000 € le permite alquilar por 400 € más al mes que sin ella, se recupera en poco más de dos años y luego quedan los otros veinte.
Opción 2: financiarla
Un préstamo personal o una ampliación de hipoteca. Tiene sentido cuando el incremento de renta cubre holgadamente la cuota, que es lo habitual en reformas que desbloquean un alquiler.
La trampa: endeudarse para reformar un piso que luego no se alquila. Antes de firmar nada, tenga claro a cuánto se alquila la vivienda ya reformada, no a cuánto cree usted que debería alquilarse.
Opción 3: cederla a cambio de renta
Alguien asume la obra y la recupera descontándola de lo que le paga a usted durante los primeros meses o años. Es el modelo del rent to rent y de buena parte de los operadores de alquiler por habitaciones.
Qué gana usted: no pone un euro, no gestiona la obra, y el piso queda reformado y en renta.
Qué pierde: cobra menos durante el periodo de amortización, y se ata a un contrato largo, que es precisamente lo que permite al operador recuperar la inversión.
Lo que hay que mirar con lupa en un acuerdo de este tipo:
- Que la obra esté definida por escrito: qué se hace exactamente, con qué calidades y en qué plazo.
- Que la vivienda quede a su nombre y las mejoras sean suyas al terminar el contrato.
- Qué pasa si el operador incumple: garantías, penalizaciones, cómo se recupera el piso.
- La duración. Cinco años es lo habitual y es razonable; diez ya no lo es tanto.
Opción 4: alquilarlo como está
Siempre hay un precio al que un piso sin reformar se alquila. Más bajo, a un perfil distinto y con más desgaste, pero se alquila.
Tiene sentido cuando necesita ingresos ya, o cuando piensa vender en un par de años y no quiere invertir en una mejora que no va a disfrutar.
Cómo elegir
| Si usted... | Le conviene |
|---|---|
| Tiene el dinero y piensa conservar el piso | Opción 1 |
| No tiene el dinero pero sí ingresos estables | Opción 2 |
| No tiene dinero ni ganas de gestionar nada | Opción 3 |
| Necesita ingresos ya o piensa vender pronto | Opción 4 |
Y una advertencia
Si alguien le ofrece reformarle el piso «gratis», no es gratis: lo está pagando usted con renta futura. Eso no lo hace mala operación —puede ser excelente—, pero exija ver el número: cuánto cuesta la obra, cuánto deja de cobrar y durante cuánto tiempo. Si no le enseñan esa cuenta, desconfíe.