He heredado un piso en Madrid: ¿lo vendo, lo alquilo o lo dejo vacío?

Respuesta corta: dejarlo vacío es siempre la peor opción de las tres, y es la que elige más gente. No por cálculo, sino porque es la que no obliga a decidir nada.

Un piso heredado llega casi siempre en el peor momento posible: con un duelo reciente, con varios hermanos opinando y con una vivienda que suele estar anticuada. Vamos a poner números a las salidas para que la decisión no dependa del cansancio.

El piso tipo de este artículo

Para que las cifras signifiquen algo, usaremos un caso concreto: piso de tres habitaciones en un barrio normal de Madrid, unos 80 metros, sin reformar desde hace treinta años, sin cargas. Ajuste los números a su caso, pero la lógica se mantiene.

Opción 1: dejarlo vacío

Lo que cuesta, al año y sin ingresar un euro:

• IBI: varios cientos de euros según valor catastral.
• Comunidad: entre 600 y 1.500 € al año en un edificio corriente.
• Suministros mínimos: los enganches, aunque no se consuma.
• Seguro: y ojo, muchas pólizas limitan la cobertura si la vivienda está desocupada.
• Deterioro: una vivienda cerrada se estropea más rápido que una habitada. Humedades que nadie ve, instalaciones que se agarrotan.
• Riesgo de ocupación: el piso vacío es el único escenario sin ninguna cobertura posible, porque no hay contrato que garantizar.

Entre mil quinientos y tres mil euros al año de coste directo, más el deterioro, más el riesgo. Y el coste de oportunidad de lo que no está ingresando.

Opción 2: venderlo

Es la salida limpia, y a veces es la correcta: cuando hay varios herederos que no se ponen de acuerdo, cuando la reforma necesaria es inasumible, o cuando el dinero hace falta ya.

Lo que conviene tener en cuenta antes de decidirlo:

• Un piso sin reformar se vende con un descuento notable respecto al reformado, bastante mayor que el coste real de la reforma. El comprador le descuenta la obra y la molestia.
• Hay fiscalidad: la ganancia patrimonial tributa en el IRPF, tomando como valor de adquisición el declarado en la herencia.
• Es irreversible. Un piso en Madrid que se vende, no se recupera.

Opción 3: alquilarlo entero

El camino conocido. Un piso así en Madrid puede alquilarse en una horquilla razonable para su zona, con estas características:

• Un solo inquilino, un solo cobro, una sola fuente de riesgo.
• Si ese inquilino deja de pagar, el ingreso de ese piso se va al cero por ciento.
• Requiere poner la vivienda presentable, aunque no necesariamente reformarla entera.
• Gestión baja si todo va bien, alta si va mal.

Opción 4: alquilarlo por habitaciones

El mismo piso de tres habitaciones, alquilado por separado, suele dar bastante más que alquilado entero. Las diferencias reales:

• Más ingreso bruto, pero también más gestión: más entradas, más salidas, más incidencias.
• Riesgo repartido. Si uno no paga, pierde un tercio, no el todo.
• Exige una adecuación. Mobiliario, a veces una reforma ligera, y dejar la vivienda lista para convivir.
• Es estacional. En verano hay menos demanda que en septiembre, y eso hay que preverlo.

Cómo decidir sin volverse loco

Tres preguntas que ordenan casi todos los casos:

¿Necesita el dinero ahora? Si la respuesta es sí y es grande, venda. Alquilar no resuelve una necesidad inmediata de capital.

¿Cuántos sois? Si son cuatro hermanos y dos quieren vender, la discusión no es económica y no se resuelve con una hoja de cálculo. A veces la salida es que unos compren la parte de otros.

¿Quiere gestionarlo usted? Si la respuesta es no —y en un piso heredado suele serlo—, la pregunta no es «alquilar o no», sino «alquilar yo o delegarlo». Son cosas distintas y la segunda cambia bastante el cálculo.

Lo que no haríamos

Dejarlo cerrado «hasta que decidamos». Esa frase, en la práctica, suele significar tres años, varios miles de euros tirados y una vivienda en peor estado que el día que la heredó.

Si no sabe qué hacer, alquílelo mientras decide. Es la única opción reversible de las tres.