Lo que cobran las gestoras de alquiler en Madrid, comparado

Respuesta corta: en Madrid conviven cuatro modelos muy distintos que suelen llamarse igual, y la pregunta «cuánto cobran» no se puede responder sin saber de cuál hablamos. Van de un mes de renta por una vez hasta más del 30% recurrente, y lo que incluyen no se parece en nada.

Este artículo lo escribe una empresa que presta uno de esos servicios, así que tómeselo con el escepticismo debido. Hemos intentado que sea útil incluso si acaba contratando a otro, e incluye un apartado sobre cuándo no le conviene contratar a nadie.

Modelo 1: la inmobiliaria tradicional

Qué cobra: habitualmente una mensualidad de renta por encontrar inquilino, de una sola vez.

Qué incluye: publicar el anuncio, enseñar el piso, filtrar candidatos y redactar el contrato.

Qué NO incluye: todo lo demás. A partir de la firma, usted está solo: las incidencias, el fontanero, los recibos, la renovación y el impago.

Cuándo compensa: si sólo le cuesta encontrar inquilino y el resto lo lleva bien usted.

Modelo 2: la gestión integral a porcentaje

Qué cobra: un porcentaje mensual sobre la renta, más habitualmente la mensualidad de captación.

Qué incluye: lo anterior más el día a día: cobro, incidencias, coordinación de reparaciones, relación con el inquilino, renovaciones.

Qué NO incluye: el riesgo. Si el inquilino no paga, usted no cobra; la gestora tampoco, pero quien se queda sin ingreso es usted.

Cuándo compensa: cuando valora no recibir llamadas, cuando vive lejos del piso, o cuando tiene más de una vivienda.

Modelo 3: la renta garantizada

Qué cobra: no cobra una comisión: le paga a usted una renta fija, inferior a la de mercado, y se queda con la diferencia.

Qué incluye: cobra usted todos los meses, haya inquilino o no, pague o no pague.

Qué NO incluye: el control. Usted deja de decidir quién entra y a qué precio.

Cuándo compensa: si lo que más valora es la certeza, y si el descuento respecto al mercado le parece un precio razonable por no tener ningún sobresalto. Conviene mirar con detalle qué pasa si el operador deja de pagarle a usted.

Modelo 4: el operador de habitaciones

Qué cobra: un porcentaje sobre los ingresos del piso, que son mayores que los de un alquiler tradicional porque se alquila por habitaciones.

Qué incluye: la operación completa de un modelo bastante más intensivo: varias entradas y salidas al año, convivencia, limpieza de zonas comunes, suministros.

La comparación que importa: un porcentaje más alto sobre un ingreso más alto puede dejarle más en el bolsillo que un porcentaje bajo sobre un alquiler tradicional. Pida siempre la cifra en euros al mes, no en porcentaje.

La pregunta que hay que hacer a todos

Da igual el modelo. Antes de firmar, pregunte esto:

1. ¿Cuánto voy a ingresar neto al mes, en euros? No en porcentaje. En euros, después de su comisión y de los gastos que yo asumo.
2. ¿Qué pasa exactamente si el inquilino no paga? Quién pone el abogado, quién adelanta la renta, quién asume la pérdida.
3. ¿Qué gastos me van a repercutir? Reparaciones, suministros, limpiezas entre inquilinos.
4. ¿Cómo salgo? Duración, preaviso y penalización.
5. ¿Puedo hablar con dos propietarios suyos? La respuesta a esta pregunta dice más que las otras cuatro.

Cuándo NO delegar

Con honestidad, delegar no siempre compensa:

• Si tiene un solo piso, cerca de casa, con un inquilino estable de años. Pagar una comisión mensual por gestionar lo que no da trabajo no tiene sentido.
• Si el margen es muy justo. En una renta baja, la comisión se lleva una parte importante de lo poco que queda.
• Si le gusta hacerlo. Hay propietarios que gestionan bien y disfrutan del trato. No hay nada que arreglar ahí.

Delegar compensa cuando el tiempo que recupera vale más que la comisión, o cuando el modelo que quiere operar —habitaciones, por ejemplo— exige una dedicación que usted no puede dar.