Qué contrato se firma con cada habitación (y por qué no es un contrato de vivienda)

Respuesta corta: con cada inquilino se firma un contrato individual de arrendamiento de habitación, que no está sometido al régimen de vivienda habitual de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Eso significa que no hay prórroga obligatoria de cinco años, que la duración es la que se pacte y que la salida de un inquilino no arrastra a los demás.

Es la diferencia más importante del modelo y la que peor se entiende. Vamos por partes.

Por qué no es un contrato de vivienda

El régimen protector de la LAU —el de los cinco años de prórroga, el de la actualización limitada de la renta— se aplica al arrendamiento de una vivienda completa destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Cuando lo que se cede es una habitación dentro de una vivienda, con zonas comunes compartidas, no se está cediendo una vivienda. Se cede el uso de una parte de ella. La consecuencia práctica es que ese contrato se rige por lo que las partes pacten y, supletoriamente, por el Código Civil.

Esto corta en los dos sentidos. Le da flexibilidad al propietario, sí. Pero también deja al inquilino con menos red, y eso obliga a escribir un contrato más cuidadoso, no menos.

Las seis cláusulas que evitan el 90% de los problemas

1. Objeto preciso

Qué habitación exactamente —identificada, no «una habitación»—, qué zonas comunes puede usar y con qué mobiliario se entrega. Un inventario con fotos ahorra discusiones el día de la salida.

2. Duración y preaviso

Fecha de inicio, fecha de fin y, sobre todo, cuánto preaviso hay que dar para marcharse antes. Un mes es el estándar razonable. Sin esta cláusula, la rotación se vuelve ingobernable.

3. Renta, qué incluye y qué no

Si los suministros van dentro, dígalo con un tope. «Todo incluido» sin límite es una invitación a dejar el aire acondicionado puesto en agosto con la ventana abierta.

4. Fianza y su devolución

Importe, cuándo se devuelve y qué se puede descontar. Conviene distinguir expresamente entre desgaste normal —que no se descuenta nunca— y daño, que sí.

5. Normas de convivencia

Ruido, visitas, limpieza de zonas comunes, uso de la cocina. Parece menor y es justo lo contrario: en un piso compartido, el 80% de las incidencias son entre inquilinos, no entre inquilino y propietario.

6. Qué pasa si uno se va

Con contratos individuales, cada uno responde de lo suyo y su marcha no afecta a los demás. Déjelo escrito igualmente, porque evita que los que se quedan crean que deben cubrir la habitación vacía.

El error más caro: el contrato único con todos dentro

Firmar un solo contrato de vivienda con cuatro personas como coarrendatarios es cómodo el primer día y carísimo después. Ese contrato sí puede entrar en el régimen de vivienda habitual, con sus prórrogas; todos responden solidariamente, de modo que la salida de uno es un problema de los otros tres; y la rotación obliga a novar el contrato cada vez.

Si el modelo es por habitaciones, los contratos van por habitaciones.

Y la fianza, ¿hay que depositarla?

En la Comunidad de Madrid, los arrendamientos de finca urbana llevan depósito obligatorio de la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Conviene cumplirlo: es barato, es rápido y evita una sanción tonta.

Una recomendación final

Un contrato de habitación bien hecho ocupa cuatro o cinco folios y se escribe una vez. Merece la pena pagarle a un abogado el modelo inicial y reutilizarlo, en lugar de descargar una plantilla genérica de internet que probablemente sea un contrato de vivienda con el título cambiado.

Información general a 20 de octubre de 2026. No sustituye al asesoramiento de un profesional sobre su caso concreto.