Impuestos del alquiler en España: guía práctica para propietarios (IRPF y deducciones)

Muchos propietarios pagan más impuestos de los que deberían simplemente por no deducir lo que la ley les permite. La fiscalidad del alquiler en España es más amable de lo que parece si la conoces. Aquí tienes lo esencial, en lenguaje claro.

Aviso: esto es información general, no asesoramiento fiscal personalizado. Para tu caso concreto, consulta con tu asesor.

Cómo tributa el alquiler

Los ingresos del alquiler de vivienda se declaran en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. La buena noticia: no tributas sobre lo que cobras, sino sobre el rendimiento neto, es decir, ingresos menos gastos deducibles.

Qué gastos puedes deducir

Esta es la parte donde se gana o se pierde dinero. Son deducibles, entre otros:

• Intereses del préstamo hipotecario del inmueble (no el capital).
• IBI, tasa de basuras y gastos de comunidad.
• Seguros (hogar, impago de alquiler, responsabilidad civil).
• Reparaciones y conservación (pintar, arreglar una caldera, fontanería).
• Suministros que pagues tú (típico en alquiler por habitaciones).
• Amortización del inmueble: un 3% anual sobre el mayor del coste de construcción o el valor catastral de la construcción.
• Honorarios de gestión, administración y servicios profesionales.

Ojo a una distinción clave: reparación/conservación es deducible en el año; una mejora (que aumenta el valor) no se deduce de golpe, se amortiza.

La reducción por vivienda habitual

Si alquilas como vivienda habitual del inquilino (no turística ni temporal), el rendimiento neto positivo disfruta de una reducción muy relevante en el IRPF. El porcentaje depende de la situación (por ejemplo, es mayor si el inmueble está en zona de mercado tensionado con rebaja de renta, o si el inquilino tiene determinadas características). Esta reducción puede bajar muchísimo lo que pagas, así que asegúrate de que tu contrato y tu declaración la aprovechan.

El error más caro: no guardar las facturas

No puedes deducir lo que no puedes justificar. Guarda todas las facturas a tu nombre y con el detalle del inmueble: reparaciones, seguros, comunidad, suministros, honorarios. Un cajón ordenado en enero vale dinero en junio.

Otros errores frecuentes

• Olvidar la amortización del 3%: es de los mayores ahorros y mucha gente no la aplica.
• Confundir mejora con reparación.
• No deducir los suministros en alquiler por habitaciones.
• Declarar como temporal lo que es vivienda habitual (y perder la reducción).

¿Y si gestiona una empresa por mí?

Si tienes el piso en alquiler garantizado o gestión profesional, los honorarios de gestión son deducibles, y normalmente recibes la información ordenada para tu declaración. Es decir, el modelo no solo te quita trabajo: también te facilita la fiscalidad.

Conclusión

La diferencia entre un propietario que conoce sus deducciones y uno que no puede ser de varios miles de euros al año. Antes de tu próxima declaración, haz dos cosas: reúne todas las facturas y comprueba que aplicas la amortización y, si procede, la reducción por vivienda habitual. Y si dudas, un buen asesor se paga solo.